مقدمه

حق کسب و پیشه یا تجارت و حق سرقفلی، دو تاسیس حقوقی رایج در عرف جامعه و حقوق موضوعه ایران اند که قدمت تاریخی آنها صرفا به چند دهه اخیر ختم می شود و از لحاظ فقهی از مسائل مستحدثه و نوپیدا تلقی می شوند . اگر چه در منابع فقهی و حقوقی کم و بیش در خصوص این دو نظریاتی ارائه شده است. اغلب کشورها مقررات سرقفلی را که از موضوعات بدون واسطه حقوق تجارت و اقتصاد اجتماعی است، در میان قوانین تجاری خود جای داده اند و برخی کشورها نیز زمینه حقوق مدنی را محل مناسب ذکر این مقررات دانسته اند . قانونگذار ما چند سال پس از پیدایش عملی پدیده سرقفلی در بازار ایران، با وضع مقرراتی به نام قانون روابط مالک و مستاجر در خرداد ماه 1339 برای اولین بار به آن وجهه قانونی بخشید.[1]

البته لازم به ذکر است که حق کسب و پیشه یا تجارت، در مفاهیم ابتدایی، میان ایرانیان قدیم معمول و رایج بوده است . در نهایت به علت عدم پیشرفت صناعت و بازرگانی به شکل امروز، آن را اختصاص به کشاورزی داده، به حق آب و گل تعبیر می کردند . به تدریج این حق به نام سرقفلی برای مستاجران کاروانسراها، دکانها و حمام ها نیز شناخته شد که آن را مزد گشودن قفل می دانستند.[2]

تعریف سرقفلی در منابع لغت و فرهنگ ها

چیزی که از کرایه دار سرای حویلی یا دکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست .[3]

وجهی که از کرایه دار خانه و دکان علاوه بر کرایه دریافت کنند و آن مزد کشیدن قفل است و داخل کرایه نیست .[4]

حق آب و گل . حقی که مستاجر را پیدا آید در دکان و یا حمام و یا کاروانسرایی و امثال آن و او، آن حق را به مستاجر بعد خود تواند فروخت .[5]

حقی که بازرگان و کاسب به محلی پیدا می کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع آوری شده و غیره .[6]

همانطور که ملاحظه می شود در فرهنگ های آنندراج و نفیسی که نسبت به منابع مذکور دیگر قدیم ترند، به معنای رایج سرقفلی در عرف جامعه سابق ایران توجه شده و سرقفلی را به وجهی که از مستاجر اخذ می شده معنا نموده اند . اما در فرهنگ دهخدا و فرهنگ فارسی معین، تحولات حقوقی این اصطلاح مد نظر قرار گرفته و از سرقفلی به معنای یک حق برای مستاجر و مترادف با حق کسب و پیشه یاد شده است . این در حالی است که مولف ترمینولوژی حقوق، سرقفلی را متمایز از حق کسب و پیشه دانسته و تعریف نموده است.

در حقوق فرانسه از سرقفلی به واژه ی Fonds de commerce  تعبیر کرده و اینطور تعریف کرده اند؛ مایه تجارتی که در بردارنده مجموع عناصر مادی و غیر مادی سرمایه بازرگانان است و شامل موقعیت محل تجارت، مشتریان دائم، اسن تجاری، علامت تجاری، نقوش و ترسیمات تجاری، حق اختراع، حق تقدم و تمدید اجاره محل تجارت، مواد اولیه صنعتی و اثاثیه تجاری و کالاهای تجاری است. بدین ترتیب، حق تقدم در اجاره و سرقفلی یکی از اجزای مایه تجارتی است.[7]

اما در جای دیگر از واژه Droit au bail تعبیر کرده و گفته اند: حق السکنی و حق امتیاز در اجاره محل تجارت و خرید و فروش که جزیی از مایه تجارتی است و به موجب این حق، موجر نمی تواند اجاره محل یک تجارتخانه یا مغازه را به دیگری واگذار کند و امتیاز سکونت با صاحب مغازه یا تجارتخانه است.[8]

Proprie Te commercial حقی است که به موجب مقررات موضوعه، برای تاجر در مورد محل تجارت به وجود می آید و او بر اساس آن، حق تقدم در اجاره و ادامه تجارت در محل کار خود را دارد.[9]

تعریف سرقفلی در اصطلاح فقها و حقوقدانان

وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل  خالی را به او اجاره دهد.[10] دکتر لنگرودی نیز پولی را که مستاجر اول به مالک می دهد و یا مستاجر ثانی به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره می دهد، سرقفلی نامیده است.[11]

صلحی که بنا بر حق اولویت در بازار مورد استفاده قرار می گیرد را در عصر حاضر، سرقفلی می نامند.[12] البته باید توجه داشت که امروزه بيع سرقفلى و امتياز آب، برق و يا تلفن، امرى رايج و شايع است و كسى در عرف آن را مصداق هبۀ معوّضه يا صلح معوض و يا اجاره و امثال اينها نمى‌داند.[13]

از جمله معاملات متعارفه، سرقفلى است كه مورد ابتلاء شده و اساساً سرقفلى كه به محل كسب و تجارت تعلق مى‌گيرد از اين لحاظ است كه وجه اجارۀ محل كسب ترقى مى‌نمايد و موجر نمى‌تواند مستأجر را از آن محل بيرون كند يا اجاره را بالا ببرد و گاهى مى‌شود كه يك مغازه يا يك محل كسب سالهاى متمادى در دست مستأجر با همان مبلغ اجارۀ سابق مى‌ماند بدون اين كه به مال الإجاره دينارى اضافه شود، چون موجر نه قدرت دارد مستأجر را بيرون كند و نه اجاره را بيفزايد، در حالى كه نظاير محل مزبور چندين برابر اجاره داده مى‌شود.[14]

يكى از معاملات رايج ميان تجّار و كَسَبه، سرقفلى يا حقّ پيشه نام دارد، و مقصود آن است كه مستأجر محلى را كه خود اجاره كرده است و در تصرف دارد، در قبال دريافت مبلغى كه مورد توافق طرفين است، به ديگرى واگذارد و يا مالك در قبال دريافت مبلغى معين پس از پايان مدت اجاره از بيرون كردن مستأجر از محل اجاره‌اش و يا افزايش مبلغ اجاره خوددارى كند.[15]

سرقفلى عبارت است از حق اولويتى كه مستأجر بر ملك پيدا مى‌كند در مقابل پولى كه به مالك در اوّل كار مى‌پردازد و مطابق آن شخص مستأجرى كه سرقفلى پرداخته در اجاره كردن آن ملك، اولى از ديگران است.[16]

منشأ پيدايش سرقفلى از اينجاست كه چون مال الاجاره محل كسب ترقى مى‌كرد و مالك نمى‌توانسته اجاره را بالا ببرد يا مستأجر را از آن محل بيرون كند و گاهى يك محل كسب و مغازه سالهاى متمادى در دست مستأجر با همان مبلغ اجاره سابق باقى مى‌ماند، بدون اينكه چيزى به مال الاجاره افزوده شود و مالك نه قدرت داشته مستأجر را بيرون كند و نه بر مال الاجاره بيفزايد،

در حالى كه نظاير محل مزبور چندين برابر اجاره داده مى‌شده است.[17]

از معاملات رايج معاملۀ سرقفلى است، و حق سرقفلى، آن است كه مستأجر اختيار تخليه و واگذارى عين اجاره شده را به غير داشته باشد، يا مالك اختيار زياد كردن مال الاجاره و گرفتن عين اجاره شده را از مستأجر نداشته باشد.[18]

سرقفلى عبارت است از حقّ اولويّتى كه مستأجر بر ملك پيدا مى‌كند در مقابل پولى كه به مالك در اوّل كار مى‌پردازد و مطابق آن، مستأجرى كه سرقفلى پرداخته در اجاره كردن آن ملك، اولى از ديگران است. سرقفلى در سابق وجود نداشت و امروز در ميان عقلاى اهل عرف وجود دارد و با شرايط زير صحيح است: مقدار سرقفلى بايد معلوم باشد و طرفين با ميل و رضايت خود معامله را انجام دهند و بالغ و عاقل و رشيد باشند و معنى سرقفلى و لوازم آن را بدانند.[19]

سرقفلی امتیازی است که به موجب آن مستاجر متصرف، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است، در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقدم شناخته می شود.[20]

سرقفلی حقی است متعلق به ملک که مالک می تواند در عوض مالی آن را به دیگری واگذار کند، به طوری که آن شخص دیگر بتواند ملک را برای خود اجاره کند یا حق مزبور را در قبال گرفتن مالی به دیگری واگذار کند که دیگری اجاره نماید .[21]

اگر محلی اجاره داده شود و در اثر فعالیت مستاجر و حسن مدیریت او، آن محل مورد توجه و

مراجعه مردم قرار گیرد، برای مستاجر حقی به وجود می آید که آن را سرقفلی می نامند .[22]

سرقفلی، تعریف فقهی ندارد، ولی در عرف فعلی بازار، مفهوم گرفتن سرقفلی این است که مستاجر حق داشته باشد هر قدر خواست محل اجاره را در اختیار داشته باشد و از هر کس خواست پول بگیرد و محل را به او واگذار کند و صاحب محل نه حق اخراج او را داشته باشد و نه مانع واگذاری او شود . فقط گاهی صاحب ملک شرط می کند که در مقابل موافقت واگذاری از طرف دوم یا سوم مبلغی پول بگیرد .[23]

پس از انقلاب اسلامی، بر اساس مبانی فقهی در مشروعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت تردید به میان آمد .( به موجب نظریه 1488-9/5/1363 شورای نگهبان قانون اساسی، حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر مذکور در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر عنوان شرعی ندارد و اگر مقصود سرقفلی باشد، باید طبق تحریر الوسیله عمل شود ) اگر چه به موجب مصوبه 25/10/1369 مجمع تشخیص مصلحت نظام، حق کسب و پیشه یا تجارت مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به قوت خود باقی ماند، اما با لحاظ دیدگاه فقهی که حق سرقفلی را متمایز از حق کسب و پیشه یا تجارت می دانست، قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، صرفا از حق سرقفلی که با پرداخت عوض یا بر مبنای شروط ضمن عقد برای مستاجر حاصل می شود، سخن به میان آورده است .

به نظر می رسد قاعدۀ كلى و ملاك براى مشروعيتِ گرفتن سرقفلى و عدم مشروعيت آن، اين است كه در هر موردى كه مالك و موجر حق داشته باشد وجه الاجاره را زياد كند و يا ملك را تخليه كند و مستأجر حق نداشته باشد از زياد شدن وجه الاجاره و يا تخليۀ ملك خوددارى كند، در اين صورت جايز نسيت مستأجر سرقفلى بگيرد و تصرف او در آن ملك بدون رضايت مالك حرام است ولى چنانچه مالك حق زياد كردن وجه الاجاره و حق خالى كردن ملك را هم نداشته باشد، بلكه مستأجر

حق تخليه كردن ملك براى غير و واگذارى اجارۀ آن را بر ديگرى داشته باشد در اين صورت گرفتن سرقفلى بر مستأجر جايز است.[24]

برخی از نویسندگان حقوقی[25] عناصر تشکیل دهنده حق سرقفلی را با ماهیت حقوقی این حق یکی گرفته و گفته اند : "حق کسب یا پیشه (مایه تجارتی) عبارت است از مجموعه عوامل منقول مادی مانند اثاثیه ، مواد اولیه ، ابزار آلات (که برای بهره برداری به کار می رود) و کالاهای تجارتی ، پول نقد و غیره ، عوامل منقول غیر مادی از قبیل حق اختراع ، حقوق راجع به نام و شهرت و علائم تجارتی ، حق تجدید اجاره ، بنگاه تجارتی ، حقوق راجع به مشتریان دائم و گذری (حق سرقفلی)، پروانه های تجارتی ، حق مالکیت صنعتی ، حق مالکیت ادبی یا هنری مرتبط با موارد بالا ."

حق سرقفلی یا کسب و پیشه

در جامعه ما گاه اين دو به يك معني به كار رفته و گاه از هم تفكيك شده اند و با معاني مختلف مطرح شده اند و بين استادان حقوق ايران در اين زمينه، اختلاف عقيده وجود دارد. بعضي از استادان، اين حق را فقط متعلق به مستأجر مي‌دانند.[26] برخي ديگر، آن را متعلق به مالك مي‌دانند و حقي را كه مشتري دارد، به عنوان «حق كسب و پيشه و تجارت» نام مي‌نهند، ولي بعضي از استادان به پيروي از حقوق فرانسه، سرقفلي را مختص به حق مستأجر نموده‌اند.[27] وگاهی به تبعيت از عرف جامعه ايران، آن را بر هر دو نوع حق اطلاق كرده‌اند،[28] عده‌اي[29] نيز به علت تفاوت ماهيت اين دو نوع حق، بر هر كدام نامي مستقل نهاده‌اند .

اما سرقفلي وجهي است كه مالك (خواه مالك عين باشد يا منفعت) در ابتداي اجاره و جداي از مال الاجاره از مستاجر مي گيرد تا محل را به وي اجاره بدهد و واگذار كند . در حالي كه حق كسب و تجارت حقي است كه به طور تدريجي و به مرور زمان براي مستاجر محل كسب و پيشه و تجارت به وجود مي آيد.

 درنتيجه بعد از اينكه مستاجر كار و فعاليت كرد و مشتري و اعتبار بدست آورد، حقي براي او به وجود مي آيد كه به آن حق كسب و پيشه و تجارت مي گويند . پس اين دو در ماهيت، كاملا باهم متفاوت هستند علاوه بر اينكه «سرقفلي» و «حق كسب و پيشه و تجارت» را دو حق مختلف مي‌دانيم؛ براي تبيين حقوقي مطلب و تجزيه و تحليل مناسب آن، بهتر است هم از اصطلاح عرفي سرقفلي و هم از برداشت غربي آن دست برداريم، و با واژه‌گزيني دقيق به بررسي آنها بپردازيم.

با توجه به تعاریفی که گذشت به نظر می رسد، سرقفلی پولي است كه در ابتداي عقد اجاره به هر علتي، توسط مالك از مستأجر دريافت مي‌شود. در حالي كه حق كسب و پيشه و تجارت، عبارت است از:[30] «حقي كه تاجر يا صنعتگر در نتيجة جلب مشتري و شهرت و فعاليت خود، براي محل كارش قائل مي‌شود.»

همچنين در تعريف ديگري از حق كسب و پيشه و تجارت آمده است:[31] «حقي است كه تاجر و كاسب نسبت به محلي پيدا مي‌كند. اين حق ناشي از تقدِم در اجاره، حسن شهرت، جمع‌آوري مشتري و رونق كسبي است كه بر اثر عملكرد مستأجر محل به وجود آمده است.»

 

براي اثبات لزوم جداسازي دو واژة «سرقفلي» و «حق كسب و پيشه و تجارت»، به سه تفاوت عمدة اين دو عنوان مي‌پردازيم:[32]

الف: سرقفلي فقط در اول عقد اجاره به مالك پرداخت مي‌شود. لذا، كسب اعتبار و شهرت تجاري و … هيچ تأثيري در اين زمينه نمي‌تواند داشته باشد. در حالي كه اساس حق كسب و پيشه و تجارت، بر شهرت و جلب مشتري است.

ب: با تعريفي كه از اين دو واژه به عمل آمد و به مفهومي كه بيان شد، فقها فقط با سرقفلي موافقند و حق كسب و پيشه را شرعي نمي‌دانند. اين مطلب، دليلي بر تفاوت ماهوي آنهاست.

ج: برخلاف حق كسب و پيشه و تجارت، مبلغ و ميزان سرقفلي با توجه به موقعيت محلي، كيفيت بنا و تجهيزات عين مستأجره تعيين مي‌شود، و مبلغ نهايي را موجر تعيين مي‌كند

مبناي سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت

مبناي اين دو نوع حق، از مهمترين مباحث اين موضوع است. اصولاً، تا مبناي اين حقوق شناخته نشود، نمي‌توانيم وضعيت قانوني و شرعي اين حقوق را بررسي كنيم. متأسفانه، در اين باره كمتر صحبت شده است. مجتهداني نيز كه در اين باب اظهارنظر كرده‌اند، حكم مسئله را بدون ذكر علت و مبناي آن بيان كرده‌اند.

برخی به مغارسه استناد کرده اند و معتقدند که سرقفلی باطل است به این شکل که در مبحث توقیف و امضاء اکثر متقدمین طرفدار توقیف هستند . یعنی معتقدند که تنها معاملاتی صحیح و مشروع است که از ناحیه شارع به نام اعلام شده باشند مانند بیع و اجاره، رهن ، مضاربه و ... و چون معامله ای به نام مغارسه از طرف شارع ودر زبان شارع نبوده و اعلام نشده پس چنین معاملعه ای باطل است.[33] در مقابل متاخرین به اتفاق به صحت و جواز آن فتوی داده اند و تنها عبادات را محکوم به توقیف می دانند.[34] و در مورد معاملات اجماعا به امضا معتقدند و مشروعیت معامله را به اعلام عنوان از ناحیه شارع نمی دانند و بدین ترتیب معاملاتی از قبیل بیمه و سرقفلی را صحیح می دانند.[35] با اينهمه، مي‌توان به طور خلاصه مبناي اين حقوق را به قرار ذيل ارزيابي كرد.

حق كسب و پيشه و تجارت

اين حق كه نوعي حق تقدم در اجارة محل كسب مي‌باشد، بيشتر با اين مبنا توجيه شده است كه مؤسسات تجاري، اغلب اوقات در ساختمانهايي تأسيس مي‌شوند كه مالكيت آنها متعلق به ديگران است.

در نتيجه، كوشش و فعاليت و پشتكار تاجر در اثر پيدا شدن مشتري محل كسب و فعاليت، مرغوبيت و ارزشي پيدا مي‌كند كه نمي‌توان آن را ناديده گرفت. و چون ادامة استقرار او در محلي است كه

كار خود را شروع كرده و توسعه داده، به موازات حقي كه مالك محل برخوردار است، تاجر و مستأجر نيز داراي حقوقي مي‌شود كه در اثر سعي و جديت تاجر به آن محل تعلق مي‌گيرد، زيرا تاجري كه عده‌اي را به عنوان مشتري براي مراجعه به محل كسب خود جلب كرده، ارزش محل را چند برابر نموده است. از اين‌رو، هر كس جانشين او شود از نتيجة فعاليت سابق او استفاده خواهد كرد.

از طرف ديگر، چنانچه مالك محل كار تاجر، آزادانه بتواند تاجر را از ملك خود بيرون كند، نه تنها تاجر را از حقوق مكتسبة خود محروم خواهد نمود، بلكه بلاجهت از نتيجه و ثمرة فعاليت او استفاده خواهد كرد.[36] اگرچه دلايل ديگري نيز براي وجود چنين حقي نقل شده است، اما دليل عمده و مبناي چنين حقي همان است كه بيان شد.

سرقفلی و منشأ آن

معمول این است که، ملک مستقلی که برای کسب و پیشه یا تجارت، به اجاره داده می شود، مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر آن دریافت می دارد وآن غیراز اجاره بهاست . مقدار سرقفلی، باموقعیت ومساحت محل و نوع و ظاهر و غیره، ارتباط دارد.

منظوراز موقعیت ، مساعد بودن محل وقوع ملک، برای خرید وفروش و واقع بودن آن دردسترس خریدارن وآماده بودن آن برای جلب آنان است. مثل دونبش بودن یا واقع بودن در میدان عمومی یا چهارراه یا خیابان پررفت وآمد وغیره. به بیان دیگر، منظوراز موقعیت، مشتری گیری مغازه یا محل است.

به این معنی که یا در جائی مثلاً در خیابان یا پاساژی قرار دارد که محل عرضه کالا یا محصولات معینی است که اصطلاحاً به آن بورس گفته می شود و یا در جائی واقع شده است که می تواند خریداران عبوری یا مشتریان موقت را جلب نماید. طبعا بهتر بودن موقعیت و نوع و ظاهر بنا ونیز زیاد بودن مساحت، سبب بیشترشدن میزان سرقفلی می شود ولی موقعیت ملک بیشتراز سایرعوامل در میزان سرقفلی موثرمی باشد . میزان سرقفلی می توانددرمقداراجاره بهای ماهانه، تأثیر داشته باشد. به این ترتیب که هرگاه مبلغ سرقفلی زیاد باشد، مقدار اجاره بها کمتر وبرعکس هم ممکن است.

 

سرقفلي

تقريباً همة فقها و مجتهداني كه در اين زمينه بحث نموده‌اند. ‌وجود چنين حقي را براي مالك تأييد كرده‌اند؛ ولي كمتر كسي به مبنا و علت آن اشاره كرده است. از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها، مي‌توان مبناي اين حق را بر يكي از سه نظر عمدة زير استوار كرد.

۱.اختيارات مالكانه

اعتقاد بيشتر انديشمندان[37] اين است كه مالك چون مسلط بر مال خويش است،(الناس مسلطون علی اموالهم-الروایه المعروفه المشهوره فی السن الفقها المرسله عن النبی ص)بنابراين حق دارد علاوه بر مال‌الاجاره‌اي كه به صورت زمان‌بندي شده و مشخص دريافت مي‌دارد، مبلغي نيز در ابتدا دريافت كند.

در اينكه چه علتي باعث شده است كه مالك علاوه بر دريافت مال‌الاجارة زمان‌بندي شده چنين مبلغي را نيز مطالبه نمايد، بحث چنداني نشده است؛ ولي برخي حقوقدانان و فقها در اين زمينه، نظرات مشابهي دارند.

يكي از حقوقدانان[38] در اين باره چنين اظهارنظر كرده است:

«حق سرقفلي، ويژه مستأجر است و مالك حقي بر آن ندارد. منتهي، چون اجاره‌اي كه بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر منعقد مي‌شود، حق مالكيت را بيش از پيش و فراتر از حد تراضي طرفين محدود مي‌سازد، مالكان نيز پيش از انعقاد اجاره، مبلغي به عنوان سرقفلي از مستأجر مي‌گيرند. گرفتن اين پول با مفهوم سرقفلي انطباق ندارد، ولي در عمل رواج كامل دارد.»

 

آيت ا… فاضل لنكراني نيز معتقد است:[39]

«چون مال‌‌الاجارة محل كسب ترقي مي‌كرد و مالك نمي‌توانسته اجاره را بالا ببرد يا مستأجر را از آن محل بيرون كند و گاهي يك محل كسب و مغازه سالهاي متمادي بدون اضافه شدن مبلغ  اجاره در دست مستأجر باقي مي‌مانده است، مالك اقدام به گرفتن چنين مبلغي علاوه بر مبلغ زمان‌بندي شده مي‌نمايد.»

پس در مجموع از آنچه بيان گرديد، چنين فهميده مي‌شود كه محدود شدن اختيارات مالك، باعث استفاده از آن حق‌مالكانه موجر نسبت به ملك خود شده است.

۲.دريافت وجهي در قبال موقعيت خوب ملك استيجاري براساس اين نظر[40]، هر ملكي داراي شرايطي است و از جهت كيفيت شرايط براي تجارت، يك وضعيت ندارد. مالك مي‌تواند وقتي كه ملك خود را جهت تجارت به اجاره واگذار مي‌كند، به جهت موقعيت خوبي كه ملكش براي اين كار دارد، مبلغي را از مستأجر دريافت كند. طبعاً، هر مكاني كه داراي شرايط و كيفيت بهتري براي تجارت باشد، سرقفلي بيشتري خواهد داشت.

 ۳.دريافت سرقفلي در قبال دادن امتيازي به مستأجر

بر اين اساس، هنگامي كه مالك ملك تجاري، با دريافت سرقفلي محل را به اجاره واگذار مي‌نمايد، به علاوة حق انتفاع از منافع ملك ياد شده، به مستأجر اين امتياز را مي‌دهد كه در پايان مدت اجاره، بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهاي متعارفي اجاره ادامه پيدا كند؛ يا اينكه حق تخليه محل را از خود سلب مي‌نمايد.

چنين برداشتي از سرقفلي برخلاف موارد ياد شدة قبلي، باعث ايجاد حق مخصوصي براي مستأجر مي‌شود كه حتماً داراي ارزش مالي است. بنابراين، بالطبع هميشه اين امكان براي مستأجر فراهم مي‌شود كه به اجارة محل ادامه دهد؛ يا اگر بخواهد، محل را تخليه نمايد و به موجر تحويل دهد و در قبال گذشتن از اين حق خود، از مالك مبلغي دريافت نمايد و اگر بخواهد، به مستأجر ديگري منتقل نمايد و مبلغي در مقابل اين حق از او بگيرد.

برداشت عرف از سرقفلي دريافتي به وسيلة مالك، با اين مبنا بسيار سازگارتر بود تا با مباني قبلي؛ چرا كه وقتي مالكي ملك تجاري خود را با دريافت سرقفلي اجاره مي‌داد ـ يا به قول عرف مرسوم، به صورت فروش سرقفلي معامله مي‌كرد ـ اين گونه نبود كه اين سرقفلي جزئي از مال‌الاجاره باشد و بعد از اتمام مدت، مستأجر هيچ حقي نسبت به ملك نداشته باشد. بلكه از ديد عرف، با چنين معامله‌اي فقط ملك در دست مالك باقي مي‌ماند كه مي‌تواند اجاره‌‌ بهاي متعارف آن را دريافت نمايد، ولي ادارة محل، تخلية آن يا واگذاري به مستأجر ديگر، در اختيار مستأجر قرار مي‌گرفت ـ و به قول عرف، مي‌توانست سرقفلي خريداري شدة محل را بفروشد.

 ارزيابي حق سرقفلي يا كسب و پيشه

بعد از آنكه سوابق امر و اسناد و مدارك مربوطه در خصوص موجوديت حق سرقفلي يا كسب و پيشه بررسي شد، و اثبات موجوديت از ديدگاه قانوني بعمل آمد و تعلق آن نيز به شخص مورد نظر منطبق با موازين قانوني تثبيت گرديد. اقدامات لازم با عنايت به زمان و عملكرد مربوطه از لحاظ ارزيابي بعمل مي‌آيد. باید توجه داشت، چنانچه اسناد و مدارك كافي براي موارد مذكور در فوق نبود، بستگي به مورد از مودي يا اشخاص ثالث استعلامات لازم و دعوت جهت ارائه اسناد و مدارك مورد لزوم بعمل مي‌آيد.

 

در هر صورت مي‌بايست براساس تحقيقات معلوم گردد، كه اقدامات اوليه از لحاظ واگذاري حق سر قفلی به عمل آمده است، از جمله قولنامه و .... چون ميزان حق سرقفلي كه توسط خريدار به فروشنده پرداخت مي‌گردد، در صورتيكه خريدار از تبعات آن آگاه بشود، كه اين ميزان در صورتي براي نامبرده در مراحل بعدي قابل استناد و استيفاء و از شمول ماليات خارج مي‌گردد كه فروشنده نسبت به آن ميزان ماليات متعلقه را طبق محاسبه و تشخيص قانوني پرداخت بنمايد. در چنين حالتي تجربه نشان مي‌دهد، كه خريدار از لحاظ حفظ منافع خود هم شده، همكاري لازم را بعمل مي‌آورد. و يحتمل اقدام به ارائه قولنامه و اسناد و مدارك موجود مي‌نمايد. در چنين صورتي بجا است كه نسخه‌اي از قولنامه تهيه و در سابقه ضبط گردد. و اينجا است كه بدينوسيله ارزيابي كاملاً درست و منطقي و قابل اطمينان بعمل مي‌آيد.

 آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد ؟

در سال ۱۳۷۶ قانوني در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصويب رسيد و مقرر گرديد كه اخذ سرقفلي در مواردي كه در قانون مزبور آمده جايز است اما مطالبه هر وجهي غير از سر قفلي ممنوع است. در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجاره اي كه از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب و پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نمیگیرد.

قانون سال 76 سرقفلی به چه مواردی تعلق می گیرد ؟

ماده ۶ قانون سال ۷۶ مي گويد، هر گاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند مي تواند مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت كند و مستاجر مي تواند در طول مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي در يافت كند مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .

تبصره الف: چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار كند، پس از پايان مدت اجاره مستاجر اخير حق مطالبه سرقفلي را ازمالك ندارد.

تبصره ب : در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل كند، هنگام تخليه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد .

ماده۷ : هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زماني كه عين مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار كند. در اين صورت مستاجر مي تواند از موجر يا مستاجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي حقوق خود دريافت كند. همچنين هرگاه ضمن عقد اجاره شود كه مالك عين مستاجره به غير مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند،‌ مستاجر مي تواند براي دريافت حقوق خود يا تخليه محل مبلغي را بعنوان سرقفلي مطالبه كند.

تفاوت سرقفلی وحق کسب وپیشه وتجارت

در تفاوت سرقفلی وحق کسب و پیشه و تجارت می توان گفت، سرقفلی اختصاصاً به ملک مربوط است و با موقعیت و مرغوبیت و مشتری گیری ونوع بنا و ظاهر ساختمان ارتباط دارد. هرملک قبل از اجاره، موقعیت و مرغوبیت و مشتری گیری مخصوص به خود دارد وبعداز اجاره نیز ممکن است در اثر مساعدترشدن محل(مثلاًخیابان یا میدان)وقوع ملک، حسن شهرت ومعروفیت کاسب یا پیشه ور یا تاجر ومستأجر آن، موقعیت بهتری پیدا کرده وبه مرغوبیت و مشتری گیری آن افزوده شود، که این امور در افزایش میزان سرقفلی آن موثر خواهد بود. بنابراین ممکن است میزان سرقفلیِ ملکی، فقط در اثر تغییر موقعیت، که پس از اجاره حادث می شود، افزایش پیدا نماید، که البته تغییر قیمت ها و ارزش موجود پول نیز، در این امر بی تأثیر نخواهد بود .

ولی حق کسب و پیشه و تجارت علاوه بر خود ملک و موقعیت و مرغوبیت و مشتری گیری آن، به عوامل دیگری نیز مربوط است که از آن جمله،می توان از نوع کسب و پیشه یا تجارت که مستأجر درآن محل، به آن اشتغال دارد وطول مدت اشتغال به آن، شرایط اجاره از لحاظ مزایائی که در قرارداد اجاره، برای مستأجر منظور گردیده، ازقبیل کم کردن میزان اجاره بها یا وجودحق انتقال به غیر، و نیز وجود دکوراسیون ولوازم وتزئینات داخلی و خارجی، نام برد.بدین ترتیت باید گفت، درتعیین میزان سرقفلیِ ملکی که، برای اولین بار به اجاره داده می شود،حق کسب و پیشه و تجارت مداخله ندارد واین حق بعداً برای مستأجر، ایجاد می شود. هرگاه مستأجر جدید، نخواهد درآن محل ،به همان شغل مستأجر فعلی یا به شغل مشابه آن بپردازد، عوامل اخیر برای او، قابل استفاده نبوده و ارزشی نخواهد داشت. ولی درهر حال، حقوق و مزایای ناشی از عوامل مزبور، برای مستأجر فعلی موجود بوده وارزش تأثیر آنها در سرقفلی، ازدیدگاه وی،مورد توجه قرار می گیرد.

نظر فقهای شورای نگهبان

فقهای شورای نگهبان، به موجب نظر شماره۱۴۸۸مورخ۹/۵/۱۳۶۳، اظهارنظرکرده اندکه”حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر مذکور در ماده۱۹قانون روابط موجر و مستأجر، عنوان شرعی ندارد. اگر مقصود سرقفلی باشد،بایدطبق تحریرالوسیله عمل شود. درسایر مواد مربوط به حق کسب وپیشه وتجارت نیز باید این نظرمراعات شود”.دراین خصوص، این عقیده وجود دارد که عنوان شرعی نداشتن، با حرام بودن ملازمه ندارد. یعنی این که هرچند که به موجب رأی مزبور، حق کسب و پیشه و تجارت، عنوان شرعی ندارد، ولی اخذ مبلغی در مقابل واگذاری آن، حرام نیست، نظر مجمع تشخیص مصلحت نظام موخر برنظر مزبور، یعنی در تاریخ۲۵/۱۰/۱۳۶۹، باتصویب این که در مورد حق کسب و پیشه و تجارت، مطابق قانون روابط موجر و مستأجرمصوب دوم مردادماه۱۳۶۵ عمل شود قانونی بودن حق کسب و پیشه و تجارت را تأیید کرده است.

 

نتیجه گیری

در بحث سرقفلی تنها یک روایت وجود دارد :

و بالاسناد عن محمد بن مسلم قال : سئلت ابا عبدالله عن الرجل یرشو الرجل الرشوه علی ان یتحول من منزله فیسکنه ، قال : لا باس به.[41]

محمد بن مسلم گفت : از امام صادق ع پرسیدم : شخصی به کسی پولی می دهد تا از منزل و محل سکونت خود برخیزد و او جایش ساکن شود ، آیا این عمل درست است ؟ حضرت فرمودند : اشکالی ندارد .

بر اساس آنچه که درباره این روایت گفته شد و نیز با توجه به مطالب پیش از روایت که مطرح شد، می توان اینگونه نتیجه گرفت که گرفتن سرقفلی از سوی مستاجر اول برای تخلیه محل اجاره ، جایز و حلال است و در واقع نوعی هبة معوضه یا صلح است .[42]

آیت الله نوری همدانی: مانیز بر این عقیده ایم که لازم نیست مبیع عین باشد، بلکه حق را هم می توان فروخت و در این جا هم سرقفلی حقی است که مستاجر از مالک خریده و این حق را به دومی می فروشد و دومی هم به سومی و همین طور. این نوع خرید و فروش حلال است. حتی همانند سایر حقوق میت ، ارث هم برده می شود .

 

 

منابع و مآخذ

 

1. امینی،یدالله،مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی وزارت دادگستری در زمینه مسائل مدنی از سال 1358 به بعد،دفتر تحقیقات و مطالعات دادگستری،تهران،1352
2. تبریزی، ابوطالب تجلیل، التعليقة الاستدلالية على تحرير الوسيلة، موسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی قدس سره، تهران، 1421
3. تبریزی، میرزا جواد، توضیح المسائل، دفتر نشر برگزیده، بی جا، بی تا
4. تبریزی،جواد،گنجینه استفتائات مرکز تحقیقات فقهی قوه قضائیه،قم
5. جعفری لنگرودی،محمد جعفر،ترمینولوژی حقوق، تهران،گنج دانش،چاپ دهم،1367
6. جعفری لنگرودی،محمد جعفر،توقیف سرقفلی،مجله حقوق امروز،سال اول،شماره 2
7. حر عاملی،محمد حسن،وسائل الشیعه،قم،موسسه آل البیت لاحیاء التراث،1412
8. خراسانی، حسین وحید، توضيح المسائل، انتشارت مدرسه امام باقر علیه السلام، قم، 1428
9. خلخالی، سید محمد مهدی موسوی، فقه الشیعه-کتاب الاجاره، مرکز فرهنگی انتشارات منیر، تهران، 1427

10. خمینی­­، سید روح الله موسوی، تحریر الوسیله، مترجم: اسلامی، علی، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم

11. خمینی، سید روح الله موسوی، توضیح المسائل (محشی)، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم، 1424

12. خمینی، سید روح الله موسوی، كتاب البيع، موسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی قدس سره، تهران، 1421

13. دهخدا،علی اکبر،لغت نامه،تهران،انتشارات دانشگاه تهران،1377،مدخل سرقفلی

14. ستوده تهرانی،حسن،حقوق تجارت،تهران،نشر دادگستر،1376

15. سید خویی، توضیح المسائل، انتشارات لطفی، قم، 1412

16. شاهرودی، سید محمود، موسوعة الفقه الإسلامي طبقا لمذهب أهل البيت عليهم السلام، موسسه دائره المعارف فقه اسلامی برمذهب اهل بیت علیهم السلام، قم، 1423

17. صدارت،علی،نراقی،مهدی،تحول حقوق مالکیت و مالکیت معنوی،نشر امیر کبیر،1355

18. طاهری، حبیب الله، حقوق مدنى، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم، 1418

19. عاملی، شهید ثانی، زین الدین بن علی، الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه، شرح کلانتر،سید محمد، انتشارات کتابفروشی داوری، قم، 1410

20. کاتوزیان،ناصر،عقود دینی،تهران،شرکت انتشار،1371

21. کشاورز،بهمن، سرقفلی و حق کسب یا پیشه در تجارت،مرکز انتشارات جهاد دانشگاهی شهید بهشتی،چاپ اول،1374

22. گیلانی، میرزای قمی، ابولقاسم بن محمد حسن، جامع الشتات في أجوبة السؤالات، موسسه کیهان، تهران، 1413

23. لنکرانی، محمد فاضل موحدی، جامع المسائل، انتشارات امیر قلم، قم، بی تا

24. مجموعه دیدگاه های قضایی قضات دادگستری تهران،گنج دانش،1378

25. محمود عرفانی،حقوق تجارت،نشر جهاد دانشگاهی،1365،ج1،ص78

26. معین، محمد،فرهنگ فارسی معین،تهران،انتشارات امیر کبیر،1379،مدخل سرقفلی

27. مکارم شیرازی،ناصر،القواعد الفقهیه،قم، بی تا

28. مکارم شیرازی،ناصر،توضیح المسائل،قم، انتشارات مدرسه امام علی ابن ابی طالب علیه السلام، چاپ پنجاه و دوم، 1429

29. موسوی اردبیلی،عبدالکریم،گنجینه استفتائات مرکز تحقیقات فقهی قوه قضائیه،قم

30. نفیسی،علی اکبر،فرهنگ نفیسی،تهران،خیام

31. نوری همدانی،حسین،گنجینه استفتائات مرکز تحقیقات فقهی قوة قضائیه،قم

 

نظرات شما عزیزان:

تاريخ : برچسب:,